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ARTIGOS



CRISE NO MERCADO DE HIPOTECAS DOS EUA

O atual sistema de financiamentos imobiliários dos EUA, nascido após a crise das instituições de poupança e empréstimo (´savings & loans´) da década de 1980, fomentou um mercado secundário de hipotecas (´mortgage´) capaz de tornar líquidos contratos de longos prazos. Os contratos são revendidos aos investidores, como os fundos de investimento, fundos de pensão e ´hedge funds´. Diversificado (com diferentes relações risco/retorno), o estoque das hipotecas é estimado em US$ 1,3 trilhão (Folha de S. Paulo, São Paulo, 12 ago. 2007, p. B6).

2. O mercado é apoiado por três instituições: ´Government National Mortgage Association´, ´Federal National Mortgage Association´ e a ´Federal Home Loan Mortgage Corporation´ (id.).

3. A partir de meados de 2006, o mercado imobiliário passou a emitir sinais de encolhimento e valorização dos imóveis perdeu força, ou seja, o número de unidades residenciais construídas e vendidas caiu (id.).

4. A crise nas operações ´subprime` (refere-se às operações contratadas com clientes sem comprovação da capacidade de pagamento ou com histórico de inadimplência ou impontualidade, dentre outros motivos; os papéis do ´subprime´ oferecem retorno mais alto; o ´prime´ é a categoria de risco de crédito dada às operações classificadas como de primeira linha, tituladas por clientes com histórico de bom pagador) do mercado de hipotecas dos EUA traz surpresas todos os dias e começa a derrubar os preços dos imóveis, além de diminuir o crédito. Poderá deixar bancos em difícil situação e afetar o consumo (o consumo representa de 70% da economia americana). Poderá ser o início do estouro de bolha no setor imobiliário com a queda generalizada nos preços dos imóveis (as bolhas começam com crédito farto e excesso de dinheiro). A retração do consumo poderá determinar uma desaceleração na economia dos EUA, de acordo com análise de Nouriel Roubini, ex-conselheiro econômico do governo Bill Clinton (Folha de S. Paulo, São Paulo, 02 ago. 2007, p. B13).

5. O Bear Stearns, de Nova Iorque, administrador de dois fundos de ´hedge´, ao suspender em jun. de 2007 os resgates de cotas, desencandeou efeitos em cadeia no mercado (a primeira carta do castelo de cartas a cair). As ações de construtoras norte-americanas vêm caindo fortemente (Gazeta Mercantil, São Paulo, 02 ago. 2007, p. B-2).

6. Um dos cinco maiores bancos de investimento dos EUA e titular da quinta mais elevada classificação de dívida dentre os ativos recomendáveis para investimento, o Bear Stearns, elevado a ´A+´ em 2006, teve sua perspectiva de classificação pela Standard & Poor´s reduzida de estável para negativa. Suas ações já caíram mais de 30% em 2007 (Folha de S. Paulo, São Paulo, 04 ago. 2007, p. B4).

7. As turbulências no mercado imobiliário residencial dos EUA fizeram outra vítima: a ´American Home Mortgage Investment´, uma das maiores instituições de crédito imobiliário, pediu concordata em 06 ago. 2006 (Valor, São Paulo, 07 ago. 2007, p. C3).

8. O BNP Paribas, um grande banco francês, anunciou em 09 ago. 2007 (a notícia mais assustadora até agora) a suspensão das operações de três de seus próprios fundos e alegou a completa evaporação da liquidez em certos segmentos do mercado (Folha de S. Paulo, São Paulo, 11 ago. 2007, p. B6).

9. O banco alemão IKB também foi atingido e o Banco Central alemão articula pacote para salvá-lo (Folha de S. Paulo, São Paulo, 12 ago. 2007, p. B6).

10. Não devem existir fundos alavancados em ´subprime´ no Brasil, opina Maílson da Nóbrega. Não devem existir tanto por limitações legais como por comportamento dos gestores, complementa Luiz Carlos Mendonça de Barros (Folha de S. Paulo, São Paulo, 12 ago. 2007, p. B7).

11. O crédito imobiliário no Brasil ainda é pequeno em relação ao PIB e não causa, no momento, nenhuma preocupação. O País tomou medidas prudenciais adequadas para enfrentar as turbulências. Fez uma acumulação de reservas (passou a ser credor líquido em dólares), aplicou uma política monetária de sucesso, tem um crescimento ancorado num aumento de demanda interna e situação fiscal equilibrada. As medidas agora vêm mostrando resultado. O mercado brasileiro está funcionando dentro da mais absoluta normalidade e não precisamos neste momento estar correndo atrás de medidas emergenciais, afirma Henrique Meirelles, presidente do BCB (Folha de S. Paulo, São Paulo, 12 ago. 2007, p. B1).

12. Quando há exuberância excessiva e os preços estão altos, além dos fundamentos dos mercados, é natural e de certa forma inevitável, à falta de sustentação, a correção de preços com uma precificação mais realista e mais sustentável dos ativos. O ideal é esse processo ser gradual e ordenado. Se desordenado, o risco poderá aumentar de forma indiscriminada, analisa Henrique Meirelles, presidente do BCB (Folha de S. Paulo, São Paulo, 12 ago. 2007, p. B6).

13. No dinâmico mercado de hipotecas dos EUA, as operações ´subprime´ correspondem às hipotecas de maus pagadores e oferecem juros maiores. Uma vez reempacotadas e novamente securitizadas, são vendidas para os ´hedge funds´ mais agressivos, caracterizados por prometerem rentabilidade maior. Os problemas das operações ´subprime´ causam temor de um mico, sem tamanho definido, nas instituições financeiras (porquanto os ´hedge funds´ são financiados pelos bancos), com possibilidade de contaminar a confiança no mercado de crédito em geral, assim como no mercado de crédito dos derivativos do mercado imobiliário. As operações ´subprime´ não têm como ser isoladas num mundo no qual tudo está conectado. No mercado imobiliário dos EUA, os números de venda de residências estão tão ruins quanto os dos anos 1980, quando detonou uma crise. Os últimos dados mostram queda de vendas de imóveis novos e de imóveis usados e começo de queda de preços. As questões de confiança nos mercados aumentam a aversão ao risco e os investidores passam a dar preferência aos títulos do Tesouro dos EUA, alerta Mirian Leitão (Diário do Nordeste, Fortaleza, 27 jul. 2007, Negócios, p. 11).

14. O sistema financeiro mundial mudou totalmente nos últimos anos. Após as crises dos anos 1980 e 1990, os mercados assumiram um papel cada vez mais importante com a dissipação dos riscos pelos bancos. As operações de crédito são reunidas em títulos e esses títulos são vendidos em fatias a investidores ao redor do mundo. Nas últimas semanas,

créditos imobiliários problemáticos dos EUA surgiram nos ´portfólios´ de bancos e fundos de diversos países. O lado ruim de espalhar-se o risco acontece quando os problemas crescem o suficiente e passam a afetar todos os mercados, a despeito de outros aspectos fundamentais. A estrutura atual dispersa o risco pelos quatro cantos do planeta, mas também pode espalhar o medo em tempos de incerteza (Valor, São Paulo, 13 ago. 2007, p. B10).

15. A crise atual não é de banco nem de bolsa e nem sistêmica, mas de fundos, ou seja, de gestão de fundos ou de crédito securitizável. O Brasil está isento e o BCB não vai ter de subir juros, porque é uma crise de fundos com garantia em hipotecas, administrados principalmente nos EUA. Por não se saber os fundos alavancados nesses títulos, tem-se a crise de credibilidade, explica Carlos Thadeu de Freitas, ex-diretor do BCB (Globo, Rio de Janeiro, 13 ago. 2007, Economia, p. 16).

16. O mercado de hipotecas dos EUA responde pelo financiamento de pouco mais de um terço dos imóveis negociados. O setor de imóveis em 2006 movimentou US$ 42 trilhões e os financiamentos corresponderam a US$ 12 trilhões (34% do total das vendas de residenciais e 29% dos imóveis comerciais). O ´subprime´ representa US$ 2 trilhões por ano. A turbulência já fez os bancos começarem a rever a sua forma de atuação e a ajustar as suas políticas. Estão sendo revistos pontos como o financiamento integral (reduzido para no máximo 80%), os prazos (já atingiam 40 anos) e as taxas variáveis (elevaram muito o risco). O preço dos imóveis residenciais avançou quase 60% a partir de 2001 e estacionaram em 2006. Agora, começaram a recuar, parte de um processo de correção do mercado, explica Willian Handorf, ex-diretor do Federal Reserve de Richmond e atual diretor do Federal Home Loan Bank de Atlanta (Valor, São Paulo, 14 ago. 2007, p. C10).

17. A confiança em contrapartidas e instrumentos financeiros desapareceu. A probabilidade agora é de um período de admissão de prejuízos, aperto das condições de crédito e menor alavancagem (uso de recursos de terceiros), avalia Martin Wolf (´O medo voltou e é bem-vindo´. Folha de S. Paulo, São Paulo, 15 ago. 2007, p. B3).

18. O mundo presenciou quatro grandes bolhas nas últimas duas décadas: a das ações japonesas, no final dos anos 1980; a das ações e propriedades no leste da Ásia, em meados dos anos 1990; a das bolsas dos EUA e da Europa, no final dos anos 1990; e a dos mercados imobiliários de grande parte do mundo avançado, nos anos 2000. Houve demasiada imprudência financeira, assinala Martin Wolf (´O medo voltou e é bem-vindo´. Folha de S. Paulo, São Paulo, 15 ago. 2007, p. B3).

19. A turbulência dos EUA não vai causar problemas ao Brasil. Quem tem um colchão de US$ 160 bilhões pode ficar tranqüilo, garantiu o presidente Lula (Folha de S. Paulo, São Paulo, 16 ago. 2007, p. B4).

20. A Comissão Européia deve investigar as agências de classificação pela lentidão na reavaliação dos papéis lastreados por crédito imobiliário de risco (´subprime´). Elas não agiram com suficiente rapidez para prevenir os investidores quantos aos riscos desses papéis (Folha de S. Paulo, São Paulo, 16 ago. 2007, p. B4).

21. O medo do contágio da crise imobiliária norte-americana no mercado financeiro mundial detonou ontem momentos de pânico nos mercados globais. Não há estimativas oficiais sobre o potencial de prejuízo, mas há analistas falando em até US$ 300 bilhões (O Estado de S. Paulo, São Paulo, 17 ago. 2007, B1).

22. No dia mais tenso desde o início da crise, a Bovespa chegou a cair 8,82%, mas fechou com recuo de 2,58% (Folha de S. Paulo, São Paulo, 17 ago. 2007, p. B1).

23. O FED reduz os juros do redesconto (operações com instituições financeiras) de 6,25% para 5,75% ao ano e acalma mercados (O Estado de S. Paulo, São Paulo, 18 ago. 2007, p. B1).

24. A lição da presente crise será a concessão de operações de crédito de forma mais rigorosa e com taxas mais caras. A sofisticação do mercado de crédito diminuirá, mas não desaparecerá, analisa William Handorf, ex-diretor do FED (Folha de S. Paulo, São Paulo, 19 ago. 2007, p. B10).

25. A crise iniciou-se pelo receio de o vírus da inadimplência no setor imobiliário dos EUA vir a contaminar a saúde da economia mundial. Nos últimos anexos, foram criados fundos de investimento com lastro em papéis representativos de dívidas de financiamento de imóveis nos EUA (´Collateralized debt obligations – CDOs). Esses fundos tornaram-se atraentes para os pequenos e grandes investidores e cerca de US$ 1 trilhão foi captado nos mercados globais para financiar a construção e a compra de imóveis nos EUA. O risco da inadimplência foi pulverizado pelos cinco continentes por meio dos fundos de investimento. Com a disseminação dos riscos, a conseqüência é a rápida transmissão internacional de qualquer problema de inadimplência (Veja, São Paulo; Abril, n. 2022, 22 ago. 2007, p. 72).

26. O presidente George W. Bush anunciou um pacote de medidas para ajudar o devedor de hipotecas de alto risco (´subprime´) e, entre elas, estão o refinanciamento e propostas para evitar a execução judicial. O objetivo das medidas é impedir o alastramento dos problemas do mercado de crédito imobiliário para o resto da economia (Folha de S. Paulo, São Paulo, 01 set. 2007, p. B4).

27. Após o anúncio do presidente Bush, o Ibovespa subiu 3,37% e encerrou o mês com alta de 0,84% (Folha de São Paulo, São Paulo, 01 set. 2007, p. B5).

28. As crises são fruto da natureza humana. As pessoas cometem excessos. Não é possível conter essa condição do ser humano. Na origem da atual crise do mercado de hipotecas dos EUA, está a negociação de títulos imperfeitos e precificados de forma empobrecida, comercializados com pouca transparência. Wall Street, por meio de securitizações, diluiu o risco das operações de crédito a pessoas de baixo poder aquisitivo (´subprime´) e, para vender tais securitizações de forma mais rápida, criou taxas escandalosas para atrair gente. Acho um crime esse episódio, avalia Alan Greenspan, ex-presidente do Federal Reserve (FED) (Valor, São Paulo, 17 set. 2007, p. A14).

29. A política monetária não pode deter processo de alta do mercado de ações, de residência ou qualquer outro. É mais seguro esperar o estouro da bolha e usar as armas de assistência à economia. O risco de antes apertar a política monetária é alto, porquanto podemos estourar a bolha de confiança do investidor e, se o impacto for grande, desencadear grave contração. O modelo econométrico é economicamente incorreto. A euforia tem características diferentes das características do temor do estouro das bolhas. O sistema não trabalha de forma simétrica para os dois eventos. Períodos de expansão são muito mais longos. Os episódios de contração são mais curtos, porém mais profundos (id.).