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ARTIGOS



SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO (SFI)

A Lei nº 9.514, de 20 nov. 1997, criou o SFI para estimular o crédito imobiliário e incentivar novos empreendimentos habitacionais. Com mais fontes de recursos e mais segurança jurídica, o SFI se propõe a deslanchar o crédito imobiliário.

Principal fonte de recursos do crédito imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a caderneta de poupança não se revela uma alternativa capaz de atrair grandes investidores, em função da baixa remuneração em relação a outras aplicações, e, além disso, gera um problema de descasamento para as instituições financeiras, porque é um passivo de curto prazo.

Na forma prevista, o Conselho Monetário Nacional veio a autorizar as sociedades seguradoras, as sociedades de capitalização e as entidades abertas de previdência complementar, bem como as entidades fechadas de previdência complementar, a efetuarem a aplicação de recursos no SFI por meio dos seguintes instrumentos: Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI); Letra de Crédito Imobiliário (LCI); e Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).

Previsto no artigo 6º da Lei nº 9.514, o CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Instituída pelo artigo 1º da Medida Provisória nº 2.223, de 04 set. 2001, e atualmente regulada pela Lei nº 10.931, de 02 ago. 2004, capítulo II, a LCI é lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária nelas estipulados.

Instituída pelo artigo 7º da Medida Provisória nº 2.223, e atualmente regulada pela Lei nº 10.931, de 02 ago. 2004, capítulo III, a CCI representa créditos imobiliários. A CCI é emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele. A CCI poderá ser objeto de securitização nos termos da Lei nº 9.514.

A CCI corresponde a um crédito imobiliário e a LCI, a vários créditos.

Criadas pelo artigo 3º da Lei nº 9.514, as companhias securitizadoras de créditos imobiliários são instituições não-financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, destinadas a efetuar a aquisição e securitização desses créditos, assim como realizar a emissão e colocação, no mercado financeiro, de CRI, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas atividades.

De acordo com o artigo 8º da Lei nº 9.514, a securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora.

O Conselho Monetário Nacional (CMN), por intermédio da Resolução nº 3.005, de 30 jul. 2002, facultou às instituições integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), para efeito de verificação do atendimento do direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança, a realização das seguintes operações, previstas no artigo 2º do Regulamento anexo à referida Resolução: aquisição de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) de emissão de companhias securitizadoras de créditos imobiliários; aquisição de direitos creditórios originados de compromissos de compra e venda, junto a pessoas físicas, de bens imóveis residenciais novos ou em construção; aquisição de quotas de fundos de investimento imobiliário e de fundos de investimento em direitos creditórios, cujas carteiras sejam constituídas por financiamentos habitacionais ou por direitos creditórios a imóveis residenciais. A Resolução nº 3.347, de 08 fev. 2006, revogou a Resolução nº 3.005 (e alterações posteriores) e consolidou a regulação do direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.

No SFI, de acordo com o artigo 5º da Lei nº 9.514, as operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais: I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; III - capitalização dos juros; IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente. As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste.

A Lei nº 9.514, em seu artigo 22, introduziu a alienação fiduciária nos financiamentos imobiliários. A alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades operadoras do SFI.

Ainda para dar mais segurança aos empréstimos e financiamentos imobiliários, a Medida Provisória nº 2.221, de 04 set. 2001, instituiu o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, regulamentadas pela Lei nº 4.591, de 16 dez. 1964. O patrimônio de afetação hoje está regulado pelo capítulo I da Lei nº 10.931, de 02 ago. 2004, com as alterações da Lei nº 11.196, de 21 nov. 2005, artigo 111.

No regime de afetação, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direito a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Alguns bancos já exigem dos incorporadores outro mecanismo para obter o mesmo efeito do patrimônio de afetação: a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para cada empreendimento.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar em jan. de 2006 a primeira execução de contrato de alienação fiduciária de imóvel, garantiu a constitucionalidade da Lei nº 9.514, de 1997, instituidora de alienação fiduciária de imóvel. A agilidade na execução dos contratos de alienação fiduciária vem permitindo a redução do índice de inadimplência do crédito imobiliário. Nesses contratos, a inadimplência média é de 2%, enquanto a inadimplência do crédito imobiliário é de 8% (contratos a partir de 1998) (Valor, São Paulo, 30 jan. 2006, p. E1).

As operações de securitização no mercado doméstico, por meio dos Fundos de Investimento de Direitos Creditórios (FIDCs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Sociedades de Propósito Específico (SPE), na qualidade de emissores, atingiram R$ 5,4 bilhões (60 emissores), de jan. a set. 2005, contra R$ 4,7 bilhões (75 emissores), em 2004. Os ativos com maior participação nas operações de securitização são: empréstimo consignado, 24%; recebíveis comerciais, 21%; imobiliários, 17%; fluxo futuro, 12%; empréstimos a pessoas jurídicas, 10%; veículos, 8%; CDC, 3%; FIQ FIDC, 2%; escolas, 2%; e dívida ativa, 1% (Valor, São Paulo, 19 out. 2005, p. C3).

O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) deve triplicar em 2005. O volume de emissões registradas na CVM foi de R$ 403 milhões, em 2004; R$ 287, em 2003; R$ 142, em 2002; R$ 222, em 2001; R$ 171, em 2000; R$ 12,9, em 1999, ano da primeira emissão. Nos EUA, a securitização de recebíveis imobiliários é conhecido como mercado de hipotecas (“Mortgage Backed Securities – MBS”), um dos mais populares entre os investidores, com movimento superior ao mercado de debêntures (Valor, São Paulo, 21 nov. 2005, p. C1).