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ARTIGOS



SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)

A Lei nº 4.380, de 21 ago. 1964, criou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o Banco Nacional da Habitação (BNH) - hoje extinto – e as sociedades de crédito imobiliário.

O Conselho Monetário Nacional, através da Resolução nº 20, de 04 mar. 1966, regulamentou e autorizou o início do funcionamento das sociedades de crédito imobiliário (SCI).

O Decreto-Lei nº 70, de 21 nov. 1966, criou as associações de poupança e empréstimo (APE), regulamentadas pelo BNH através da Resolução da Diretoria nº 22, de 21 jun. 1967.

Na forma da Resolução nº 3.157, de 17 dez. 2003, do CMN, integram o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), na qualidade de agentes financeiros, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias de habitação, as fundações habitacionais, os institutos de previdência, as companhias hipotecárias, as carteiras hipotecárias dos clubes militares, as caixas militares, os montepios estaduais e municipais e as entidades de previdência complementar.

As atividades principais das entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) são: 1º) as operações de crédito para a produção e a comercialização de unidades habitacionais no âmbito do SFH; 2º) a captação de depósitos de poupança, instituídos pelo BNH através da Resolução do Conselho de Administração nº 29, de 31 out. 1968.

Fonte de recursos para os financiamentos imobiliários no âmbito do SFH, os depósitos de poupança são instrumento de captação popular.

O impasse do SFH nunca foi o índice de atualização ou de reajustamento dos saldos devedores dos financiamentos, nem a taxa de juros nem os sistemas de amortização, condições essas reconhecidamente justas e equilibradas. O impasse do SFH ou, melhor, o grande impasse do SFH sempre foi a questão da atualização ou do reajustamento das prestações mensais (ou encargos mensais) dos financiamentos habitacionais.

Ciente de que a renda dos mutuários não é atualizada com a mesma periodicidade da atualização dos saldos dos depósitos de poupança, o governo sempre procurou contornar, através de “planos de reajustamento” específicos para as prestações mensais, os desvios decorrentes da falta de alinhamento entre a atualização dos saldos devedores dos financiamentos e a atualização das prestações mensais (a falta de alinhamento gerava saldos devedores remanescentes após o pagamento do número das prestações contratuais).

O governo efetuava a cobertura dos saldos devedores remanescentes por meio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mas, após graves prejuízos, transferiu o problema para os agentes financeiros e para os próprios mutuários. Os saldos devedores remanescentes passaram a ser repactuados, tal como previsto nos planos da Lei nº 8.692, de 28 jul. 1993 (a Medida Provisória nº 2.223, de 04 set. 2001, artigo 17, vedou a concessão de novos financiamentos com a inclusão desses planos, regra consolidada na Lei nº 10.931, de 02 ago. 2004, artigo 48).

A Lei nº 8.692 estipulava dois “planos de reajustamento” específicos para as prestações mensais, o Plano de Comprometimento da Renda (PCR) e o Plano de Equivalência Salarial (PES).

No PCR, as prestações mensais eram reajustadas tendo por base o mesmo índice e a mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos, mas assegurava ao mutuário o direito de revisão das prestações mensais visando a adequar a relação “prestação mensal/renda bruta” ao percentual máximo de comprometimento estabelecido no contrato (máximo de 30%).

No PES, as prestações mensais eram reajustadas no mesmo percentual e na mesma periodicidade dos aumentos salariais da categoria profissional do mutuário. Tinha o mutuário, no entanto, o direito de revisão das prestações mensais para limitar em 30% a relação de comprometimento da renda (“prestação mensal/renda bruta”).

No PCR e no PES, o contrato de financiamento deveria prever a prorrogação do prazo de pagamento por período de até 50%, a fim de viabilizar a liquidação do saldo devedor remanescente (originário da falta de alinhamento entre a atualização dos saldos devedores dos financiamentos e a atualização das prestações mensais).

Os agentes financeiros do SBPE ainda enfrentam muitos problemas com os financiamentos habitacionais com cláusula de reajustamento das prestações mensais pelo PCR ou pelo PES.

Os saldos devedores dos financiamentos habitacionais, com prazo mínimo de 36 meses, passaram a ser reajustados com periodicidade mensal por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de depósitos, na forma do artigo 15 da Medida Provisória nº 2.223, de 04 set. 2001 (consolidada na Lei nº 10.931, de 02 ago. 2004, artigo 46).

O Conselho Monetário Nacional (CMN), através da Resolução nº 3.005, de 30 jul. 2002, ao definir novas regras de direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança, introduziu novos conceitos de operações de financiamento habitacional no âmbito do SFH.

Foram facultadas as seguintes operações, previstas no artigo 2º do Regulamento anexo à Resolução nº 3.005: aquisição de certificados de recebíveis imobiliários de emissão de companhias securitizadoras de créditos imobiliários; aquisição de direitos creditórios originados de compromissos de compra e venda, junto a pessoas físicas, de bens imóveis residenciais novos ou em construção; aquisição de quotas de fundos de investimento imobiliário e de fundos de investimento em direitos creditórios, cujas carteiras sejam constituídas por financiamentos habitacionais ou por direitos creditórios a imóveis residenciais.

Essas novas operações foram concebidas inicialmente para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado pela Lei nº 9.514, 20 nov. 1997.

Os saldos credores dos depósitos de poupança são atualizados pela TR, a título de remuneração básica.

A Lei nº 8.177, de 11 mar. 1991, criou a Taxa Referencial (TR) e extinguiu o Bônus do Tesouro Nacional (BTN), instituído pela Lei nº 7.777, de 19 jun. 1989, e o BTN Fiscal, instituído pela Lei nº 7.799, de 10 jul. 1989. A Lei nº 8.660, de 28 maio 1993, a qual alterou a Lei nº 8.177, determinou ao Banco Central do Brasil a divulgação, diariamente, da Taxa Referencial (TR) “para períodos de um mês, com início no dia a que a TR se referir.”

O CMN, por intermédio da Resolução nº 3.347, de 08 fev. 2006, regulou o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança. Os recursos serão aplicados, de acordo com os seguintes percentuais: I) 65%, no mínimo, em operações de financiamento imobiliário, sendo: a) 80%, no mínimo, do percentual acima em operações de financiamento habitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); b) o restante em operações de financiamento imobiliário contratadas a taxas de mercado; II) 20% em encaixe obrigatório no Banco Central do Brasil; III) recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e em outras operações admitidas nos termos da legislação e da regulamentação em vigor.

Além das demais condições estabelecidas na legislação em vigor, as operações no âmbito do SFH devem observar o seguinte: I) valor unitário dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessórias, não superior a R$ 245 mil; II) limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 350 mil; III) custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% ao ano; IV) eventual saldo devedor, ao final do prazo ajustado, será de responsabilidade do mutuário, podendo o prazo do financiamento ser prorrogado por período de até 50% daquele inicialmente pactuado (Regulamento anexo à Resolução nº 3.347, artigo 16).

A garantia do financiamento deve ser a hipoteca em primeiro grau ou a alienação fiduciária do imóvel financiado ou de outro imóvel (id., artigo 17).

A falta de moradia no Brasilatinge 20,2 milhões de pessoas, 11,9% da população. O déficit habitacional do Brasil é de 6,6 milhões de domicílios, 14,8% sobre o total de domicílios existentes (44,9 milhões); o Cearáacusa déficit habitacional de 23,2% (408.021 domicílios) sobre o número de domicílios existentes, superado pelo Maranhão (46,4%), Pará (25,7%), Rio Grande do Norte (24,4%) e Piauí (23,8%). Esses dados constam da pesquisa “Déficit Habitacional no Brasil 2000”, encomendada pela Presidência da República e pelo BIRD à Fundação João Pinheiro, de Minas Gerais. A pesquisa também revela: entre 1991 e 2000 a taxa de crescimento da população brasileira foi de 15,6% e o aumento do déficit, de 21,7%.

O déficit habitacional brasileiro é de 7,9 milhões de moradias, segundo a FGV, baseada em dados do IBGE de 2004. São necessárias 4,2 milhões de moradias para evitar coabitação familiar e 3,7 milhões de moradias para substituir domicílios inadequados (rústicos, 3,4 milhões; cortiços, 187 mil; e improvisados, 113 mil) (Folha de S. Paulo, São Paulo, 13 set. 2006, p. B3).

A Medida Provisória nº 321, de 12 set. 2006, autorizou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) a conceder financiamento imobiliário a taxas pré-fixadas. As instituições financeiras poderão realizar tanto as operações com cláusula de atualização pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança (ou seja, a Taxa Referencial-TR), na forma do art. 18-A da Lei nº 8.177, de 01 mar. 1991, como operações pré-fixadas, cujo custo abrangerá o valor máximo da taxa efetiva de juros prevista no art. 25 da Lei nº 8.692, de 28 jul. 1993 (ou seja, 12% ao ano) e, de forma facultativa, no máximo, o ´percentual referente à remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança anualizado conforme metodologia a ser estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional´. A medida é mais um passo no sentido da desindexação da economia brasileira e só se tornou possível com os expressivos avanços realizados nos últimos anos na consolidação de um ambiente macroeconômico estável, assinalou o ministro Guido Mantega, da Fazenda, em sua EM nº 101, de 12 set. 2006. Os depósitos de poupança continuarão sendo remunerados pela TR acrescida de 0,5% ao mês.

O Decreto nº 4.840, de 17 set. 2003, regulador da autorização para desconto de prestações em folha de pagamento, foi alterado em seu art. 4º pelo Decreto nº 5.892, de 12 set. 2006, para a previsão da possibilidade de desconto das prestações de empréstimo ou financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação ou de outros sistemas ou programas destinados à aquisição de imóveis residenciais. As prestações e seus reajustamentos obedecerão às disposições contratuais celebradas entre as partes, bem como serão permitidas prestações variáveis.

O CMN, por meio da Resolução nº 3.409, de 27 set. 2006, definiu a metodologia de cálculo da ´TR travada´, instituída pelo parágrafo único do art. 18-A da Lei nº 8.177, de 01 mar. 1991 (redação dada pela MP nº 321, de 12 set. 2006, consolidada na Lei nº 11.434, de 28 dez. 2006). A ´TR travada´ será calculada mensalmente com base na média da taxa diária da Taxa Referencial (TR) nos 90 dias anteriores. A primeira ´TR travada´, divulgada por meio do Comunicado nº 14.920, de 28 set. 2006, do BCB, foi de 2,2832% ao ano (validade para o mês de set. 2006), em razão da qual o limite máximo da taxa de juros para os contratos de financiamentos prefixados celebrado no âmbito do SFH, no decorrer de set. 2006, é de 14,5572% ao ano. A segunda ´TR travada´, divulgada por meio do Comunicado nº 14.927, de 29 set. 2006, do BCB, foi de 2,2408%.

O CMN, por meio da Resolução nº 3.410, de 27 set. 2006, reformulou o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), previsto no art. 16 do Regulamento anexo à Resolução nº 3.347, de 08 fev. 2006. As operações de financiamento no âmbito do SFH, além das demais condições estabelecidas na legislação em vigor, devem observar o seguinte: I) valor unitário dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessórias, não superior a R$ 245.000,00; II) limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 350.000,00; III) custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros de 12% a.a.; nos contratos sem cláusula de atualização pela remuneração básica dos depósitos de poupança (operações pré-fixadas), o custo poderá abranger os juros de 12% a.a. e, de forma facultativa, no máximo, o percentual da ´TR travada´.

A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo SFH, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de pagamento dos seguros (Súmula nº 31 do STJ).

O crédito imobiliário corresponde a 105% do PIB na Holanda, 75% na Inglaterra, 69% nos EUA, 46% na Espanha, 11% na China, 11% no México, 4% na Argentina e a apenas 2% no Brasil. O financiamento habitacional continuará difícil no Brasil enquanto travas históricas do mercado não forem removidas. A mais importante delas é a falta de garantia para a retomada do imóvel caso o comprador pare de pagar o financiamento. A lei prevê a possibilidade de retomada, mas exercê-la é uma empreitada desgastante, diz Luiz Antônio Rodrigues, diretor de Crédito Imobiliário do Banco Itaú. Os processos judiciais envolvendo execuções de hipotecas são longos (duram até sete anos) e os custos com a execução chegam a representar 80% do valor do crédito. A partir de 1996, a lei, para conferir mais efetividade ao processo de retomada de imóvel no caso de inadimplência, permitiu a alienação fiduciária do imóvel, instrumento já adotado por parte do mercado. Mas o setor ainda teme a falta de efetividade do processo (Exame, São Paulo: Abril, n. 879, 25 out. 2006, p. 108).

Nos empréstimos para a produção de empreendimento habitacional no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o agente financeiro exige a hipoteca das unidades do empreendimento. O agente financeiro deve acompanhar toda a fase de comercialização do empreendimento para resguardar o seu crédito, pois, uma vez vendida a unidade habitacional, o crédito do agente financeiro passa a incidir sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Na hipótese de insolvência da construtora/incorporadora, o agente financeiro não pode requerer a penhora do imóvel diante de comprador de boa-fé. O comprador poderá solicitar a nulidade da hipoteca no caso de ter efetivado a compra antes da constituição da hipoteca ou, então, poderá solicitar a ineficácia da hipoteca no caso de ter efetuado a compra após a constituição da hipoteca, pois prevalece o direito de propriedade do imóvel por parte do comprador. O agente financeiro, ciente da destinação dos imóveis para venda, não pode permanecer em cômoda posição e não adotar os necessários cuidados. Deve respeitar os compradores e acautelar-se para receber o seu crédito da construtora/incorporadora (EREsp 415.667-SP, julgamento pelo STJ em 26.maio.2004). A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo SFH, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de pagamento dos seguros (Súmula nº 31 do STJ).

Nas operações de empréstimo ou financiamento realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, previstas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 ago. 1964, com a redação dada pelo art. 75 da Lei nº 11.977, de 07 jul. 2009, o sistema de amortização do saldo devedor, por meio de prestações periódicas, poderá ser livremente pactuado entre as partes, com o obrigatório oferecimento ao mutuário do Sistema de Amortização Constante – SAC e de, no mínimo, outro sistema de amortização, entre eles o Sistema de Amortização Crescente – SACRE e o Sistema Francês de Amortização (tabela Price). Facultada expressamente a capitalização mensal, os juros remuneratórios deverão estar expressos pela taxa efetiva anual e pela taxa nominal mensal. Referidas normas estão previstas nos arts. 15-A e 15-B da Lei nº 4.380, de 21 ago. 1964, introduzidos pelo art. 75 da Lei nº 11.977, de 07 jul. 2009.